이재명 대통령 부부가 공동 소유했던 경기 성남시 분당구 아파트가 29억원에 매각됐습니다.
그런데 소유권이 매수인에게 넘어간 직후, 등기부등본에는 이 대통령 부부를 근저당권자로 하는 채권최고액 17억7700만원의 근저당권이 설정됐습니다.
보통 아파트 등기부에서 근저당권자로 등장하는 곳은 은행입니다. 이번에는 매도인이었던 이 대통령 부부가 근저당권자로 기재되면서 “집을 팔았는데 왜 다시 근저당을 잡았을까?”, “매수인에게 돈을 빌려준 것인가?”라는 궁금증이 생겼습니다.
결론부터 말하면 이번 근저당은 은행 주택담보대출이 아니라, 매수인이 아직 지급하지 않은 잔금을 보호하기 위해 매도인이 설정한 담보로 볼 수 있습니다.
아파트 매매 내용부터 정리하면
보도에 따르면 해당 아파트의 매매가격은 29억원이며, 소유권 이전 등기는 2026년 7월 16일 완료됐습니다.
다만 매수인은 매매대금을 전액 지급하지 않은 상태에서 소유권을 먼저 이전받았습니다. 이에 따라 이 대통령 부부가 매수인들을 채무자로 하고, 해당 아파트를 담보로 채권최고액 17억7700만원의 근저당권을 설정했습니다.
관계자는 미지급 잔금과 채권최고액이 일치하며, 매수인이 2026년 10월쯤 남은 대금을 지급할 예정이라고 설명했습니다.
쉽게 표현하면 다음과 같은 구조입니다.
- 아파트 매매가격: 29억원
- 매수인이 아직 지급하지 않은 잔금: 17억7700만원
- 매도인이 이미 받았다고 추정되는 금액: 11억2300만원
- 잔금 지급 예정 시점: 2026년 10월
- 잔금을 보호하기 위한 담보: 해당 아파트의 근저당권
다만 11억2300만원이라는 금액은 보도된 매매가격에서 미지급 잔금을 단순히 뺀 수치입니다. 계약금과 중도금이 각각 얼마였는지, 이자 약정이 있는지 등 구체적인 계약 조건은 등기부만으로 확인할 수 없습니다.
근저당 뜻은?
근저당권은 부동산을 담보로 채무를 갚을 수 있도록 보장하는 권리입니다.
민법 제357조는 근저당을 담보할 채무의 최고액만 정해 놓고, 실제 채무액의 확정은 장래로 미뤄 설정할 수 있는 저당권으로 규정하고 있습니다.
예를 들어 아파트 소유자가 은행에서 돈을 빌리면서 아파트에 근저당권을 설정했다고 가정해 보겠습니다.
채무자가 대출을 정상적으로 갚으면 별다른 문제가 없습니다. 그러나 채무자가 약속한 날짜까지 원금과 이자를 갚지 못하면 근저당권자는 해당 부동산의 경매를 청구해 대금을 회수할 수 있습니다. 민법 제363조도 저당권자가 채권 변제를 받기 위해 저당물의 경매를 청구할 수 있도록 규정합니다.
따라서 근저당권은 쉽게 말해 다음과 같습니다.
돈을 받지 못했을 때 해당 부동산을 처분해 우선적으로 돈을 돌려받을 수 있도록 확보해 놓은 담보권
저당권과 근저당권의 차이
저당권과 근저당권은 모두 부동산을 담보로 잡는 권리지만 채무가 확정돼 있는지에서 차이가 있습니다.
저당권
저당권은 특정한 채무를 담보합니다.
예를 들어 3억원을 빌렸고 갚아야 할 채무가 3억원으로 확정됐다면 그 채무를 담보하기 위해 저당권을 설정할 수 있습니다.
근저당권
근저당권은 일정한 한도, 즉 채권최고액을 정하고 그 범위 안에서 현재 또는 장래 발생할 채무를 담보합니다.
은행 대출에서는 원금뿐 아니라 이자와 지연손해금, 담보권 실행에 필요한 비용까지 고려해야 하므로 실제 대출금보다 채권최고액을 높게 설정하는 경우가 많습니다.
민법은 저당권이 원금뿐 아니라 이자, 위약금, 채무불이행에 따른 손해배상과 저당권 실행비용도 담보한다고 규정합니다. 근저당의 경우 이러한 금액은 등기된 채권최고액의 범위 안에서 보호됩니다.
채권최고액 17억7700만원은 실제 빚과 같은 금액일까?
일반적인 부동산 등기부에서는 채권최고액과 실제 대출금이 반드시 일치하지 않습니다.
등기부에 채권최고액이 5억원으로 적혀 있다고 해서 집주인이 현재 정확히 5억원을 빚지고 있다는 뜻은 아닙니다.
실제 채무는 다음과 같은 이유로 달라질 수 있습니다.
- 처음 빌린 원금이 채권최고액보다 적을 수 있음
- 채무자가 원금을 일부 상환했을 수 있음
- 이자나 지연손해금이 발생했을 수 있음
- 추가 대출이나 거래가 채권최고액 범위에서 포함됐을 수 있음
- 채무는 모두 갚았지만 근저당 말소등기가 아직 되지 않았을 수 있음
근저당권은 실제 채무액이 아니라 담보가 보호하는 최대 한도를 표시하는 권리이기 때문에, 등기부만 보고 현재 빚을 정확히 계산할 수는 없습니다. 대법원도 근저당권을 채무의 최고액만 정하고 실제 담보채무의 확정을 장래로 미루는 저당권이라고 설명하고 있습니다.
다만 이번 아파트 거래에서는 관계자가 미지급 잔금과 채권최고액이 17억7700만원으로 일치한다고 설명했습니다. 따라서 보도 내용이 정확하다면 해당 근저당은 남은 매매대금을 그대로 담보한 사례에 가깝습니다.
집을 팔았는데 왜 잔금을 받기 전에 소유권부터 넘겼을까?
일반적인 아파트 매매에서는 잔금 지급과 소유권 이전 등기를 같은 날 동시에 진행합니다.
매수인은 잔금을 지급하고, 매도인은 소유권 이전에 필요한 서류를 넘겨주는 방식입니다.
하지만 계약 당사자들이 합의하면 소유권을 먼저 이전하고 잔금을 나중에 지급하는 구조도 가능합니다.
이번 거래에서는 매수인이 당장 매매대금 전액을 마련하기 어려워 잔금 지급 시기를 10월까지 미뤄달라고 요청했고, 매도인이 이를 받아들인 것으로 전해졌습니다. 대신 매도인은 미지급 잔금을 안전하게 받을 수 있도록 아파트에 근저당권을 설정했습니다.
이를 쉽게 표현하면 매도인 금융 또는 잔금 유예 거래에 가까운 구조입니다.
현금이 새로 오간 대출이라기보다는 매도인이 받아야 할 잔금을 당장 받지 않고 지급 기한을 연장해 준 것입니다. 경제적인 관점에서는 매도인이 매수인에게 17억7700만원을 일정 기간 빌려준 것과 유사한 효과가 발생합니다.
근저당권자는 누구인가?
등기부에 나오는 주요 용어를 구분하면 이해하기 쉽습니다.
근저당권자
돈을 받을 권리를 가진 채권자입니다.
일반적인 주택담보대출에서는 은행이 근저당권자가 됩니다. 이번 거래에서는 잔금을 받아야 하는 이 대통령 부부가 근저당권자입니다.
채무자
돈을 갚아야 하는 사람입니다.
이번 거래에서는 잔금 17억7700만원을 지급해야 하는 아파트 매수인들이 채무자로 기재됐습니다.
근저당권설정자
자신이 보유한 부동산을 담보로 제공한 사람입니다.
이번 거래에서는 소유권을 넘겨받은 매수인들이 아파트 소유자인 동시에 채무자와 근저당권설정자가 되는 구조입니다.
일반적인 거래에서도 부동산 소유자와 채무자가 항상 같은 것은 아닙니다. 부모가 자녀의 대출을 위해 자신의 집을 담보로 제공하는 경우처럼, 부동산 소유자와 실제 돈을 빌린 사람이 다를 수도 있습니다.
매수인이 10월까지 잔금을 지급하지 않으면 어떻게 될까?
매수인이 약속된 기한까지 잔금을 지급하지 않더라도 아파트 소유권이 자동으로 이 대통령 부부에게 돌아가는 것은 아닙니다.
이미 소유권 이전 등기가 완료됐기 때문에 현재 등기상 소유자는 매수인입니다.
잔금이 지급되지 않으면 근저당권자는 계약 내용에 따라 채무 이행을 요구할 수 있고, 변제기가 지난 뒤에도 지급되지 않으면 근저당권을 실행해 아파트 경매를 신청할 수 있습니다. 민법은 저당권자가 채권 변제를 받기 위해 담보 부동산의 경매를 청구할 수 있도록 하고 있습니다.
경매가 진행되면 매각대금에서 경매비용과 선순위 권리 등을 제외한 뒤 근저당권의 순위에 따라 배당받게 됩니다.
따라서 근저당권이 설정됐다는 것은 매수인이 돈을 갚지 않을 경우 집을 바로 되돌려받는다는 뜻이 아니라, 경매 등을 통해 미지급 금액을 회수할 수 있는 권리를 확보했다는 의미입니다.
잔금을 지급하면 근저당은 자동으로 사라질까?
채무를 모두 갚았다고 해서 등기부에 적힌 근저당권이 자동으로 삭제되는 것은 아닙니다.
채무가 모두 소멸하면 근저당권 설정등기를 말소할 수 있지만, 실제 등기부에서 없애려면 별도의 근저당권 말소등기를 신청해야 합니다. 피담보채권이 존재하지 않는 것이 확정되면 근저당권 설정등기는 말소돼야 한다는 것이 대법원의 입장입니다.
이번 거래에서도 매수인이 10월에 잔금을 모두 지급하면 일반적으로 다음과 같은 절차가 진행됩니다.
- 매수인이 잔금과 약정된 금액을 지급합니다.
- 근저당권자가 채무 변제를 확인합니다.
- 근저당권자가 말소에 필요한 서류를 제공합니다.
- 등기소에 근저당권 말소등기를 신청합니다.
- 등기부 을구에서 근저당권 말소 여부를 확인합니다.
돈을 다 갚았더라도 말소등기가 처리되기 전까지는 등기부에 근저당권이 남아 있을 수 있습니다.
따라서 부동산을 매수하거나 전세계약을 체결할 때는 집주인이 “대출을 모두 갚았다”고 말하는 것만 믿어서는 안 됩니다. 반드시 최신 등기부를 다시 열람해 실제 말소 여부를 확인해야 합니다.
근저당 확인 방법
부동산의 근저당권은 대법원 인터넷등기소에서 확인할 수 있습니다.
부동산 등기사항증명서는 소유자가 아니어도 누구나 열람하거나 발급받을 수 있습니다. PC 인터넷등기소뿐 아니라 모바일 인터넷등기소 서비스에서도 부동산 등기정보를 확인할 수 있습니다.
1. 대법원 인터넷등기소 접속
검색창에서 ‘대법원 인터넷등기소’를 검색해 접속합니다.
비슷한 이름의 민간 사이트가 있을 수 있으므로 대한민국 법원에서 운영하는 공식 인터넷등기소인지 확인하는 것이 좋습니다.
2. 부동산 등기 열람·발급 선택
메인 화면에서 부동산 등기 열람 또는 발급 메뉴를 선택합니다.
단순히 권리관계를 확인하려는 경우에는 열람용으로도 충분합니다. 금융기관이나 관공서 등에 공식 서류로 제출해야 한다면 발급용 등기사항증명서가 필요할 수 있습니다.
3. 부동산 종류 선택
아파트와 오피스텔, 개별 호실로 등기된 빌라는 일반적으로 ‘집합건물’을 선택합니다.
단독주택은 토지와 건물의 등기가 별도로 존재할 수 있으므로 토지 등기와 건물 등기를 각각 확인해야 합니다.
4. 정확한 주소 입력
시·도, 시·군·구, 도로명 또는 지번, 동·호수까지 정확히 입력합니다.
같은 아파트라도 동과 호수가 다르면 별개의 등기기록이므로 반드시 계약하려는 호수를 확인해야 합니다.
5. 등기사항전부증명서 선택
부동산 거래를 앞두고 있다면 현재 유효한 권리만 보지 말고, 가능하면 말소된 내용까지 포함한 등기사항전부증명서를 확인하는 것이 좋습니다.
과거에 반복적으로 압류나 가압류, 근저당권이 설정됐다가 말소된 이력이 있는지도 거래 판단에 참고할 수 있기 때문입니다.
등기부등본은 어디를 봐야 할까?
부동산 등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구로 구성됩니다. 을구에는 근저당권과 전세권 등 소유권 이외의 권리가 표시됩니다.
표제부
표제부에는 부동산 자체의 정보가 나옵니다.
- 건물 주소
- 건물 명칭
- 동·호수
- 전용면적
- 구조
- 대지권 비율
- 토지별도등기 여부
계약서의 주소와 면적이 등기부 내용과 일치하는지 확인해야 합니다.
갑구
갑구에는 소유권과 관련된 사항이 표시됩니다.
- 현재 소유자
- 소유권 이전 원인과 날짜
- 공동명의 지분
- 압류
- 가압류
- 가처분
- 경매개시결정
- 신탁등기
계약 상대방이 실제 등기상 소유자인지 가장 먼저 확인해야 합니다.
소유자가 여러 명이면 공동소유자 전원의 동의와 서명 여부를 확인해야 하며, 대리인이 계약한다면 위임장과 인감증명서 등을 확인해야 합니다.
을구
을구에는 소유권 이외의 권리가 표시됩니다.
- 근저당권
- 저당권
- 전세권
- 지상권
- 지역권
- 임차권등기
근저당권을 확인하려면 을구를 집중적으로 보면 됩니다.
을구에서 반드시 확인할 항목
근저당권이 설정돼 있다면 다음 항목을 하나씩 확인해야 합니다.
순위번호
근저당권의 우선순위를 나타냅니다.
부동산이 경매로 넘어갈 경우 일반적으로 선순위 권리가 후순위 권리보다 먼저 배당받습니다. 따라서 근저당권이 여러 개라면 설정 금액만 보는 것이 아니라 순서도 함께 확인해야 합니다.
등기목적
‘근저당권설정’이라고 적혀 있는지 확인합니다.
이미 말소된 근저당권이라면 말소 표시가 함께 나타납니다.
접수일자와 접수번호
근저당권이 언제 등기됐는지를 보여줍니다.
부동산 권리의 우선순위를 판단할 때 중요한 정보입니다.
채권최고액
해당 근저당권이 담보하는 최대 금액입니다.
현재 실제 채무액과 일치한다고 단정할 수 없으므로, 임대차나 매매계약을 체결할 때는 채권최고액을 기준으로 보수적으로 판단하는 것이 안전합니다.
채무자
돈을 갚아야 하는 사람이 누구인지 표시됩니다.
부동산 소유자와 채무자가 같은지 다른지도 확인해야 합니다.
근저당권자
돈을 받을 권리를 가진 사람이나 금융회사가 표시됩니다.
은행뿐 아니라 개인이나 법인도 근저당권자가 될 수 있습니다.
공동담보목록
하나의 채무를 여러 부동산이 공동으로 담보하고 있다면 공동담보목록 번호가 표시될 수 있습니다.
공동담보로 설정돼 있다면 해당 부동산 한 채의 등기부만 보고 전체 채무관계를 정확히 판단하기 어려울 수 있으므로 공동담보목록도 함께 확인해야 합니다.
이번 아파트의 등기부는 어떻게 읽을 수 있을까?
기사에 공개된 내용을 기준으로 단순화하면 다음과 같이 해석할 수 있습니다.
- 갑구 소유자: 아파트를 매수한 공동 매수인
- 소유권 이전 원인: 매매
- 매매가격: 29억원
- 을구 등기목적: 근저당권설정
- 채권최고액: 17억7700만원
- 채무자: 아파트 매수인들
- 근저당권자: 이재명 대통령과 김혜경 여사
- 담보 목적: 아직 지급되지 않은 아파트 매매 잔금
- 예상 변제 시점: 2026년 10월
이 구조에서는 아파트 소유자는 매수인이지만, 매도인은 미지급 잔금을 받을 때까지 해당 아파트에 담보권을 보유합니다.
전세나 월세 계약 전 근저당 확인하는 법
전세와 보증부 월세계약에서는 근저당권 확인이 특히 중요합니다.
집주인이 대출을 갚지 못해 집이 경매로 넘어가면 경매대금이 선순위 근저당권자에게 먼저 배당될 수 있기 때문입니다. 경매가격이 낮거나 선순위 채권이 많으면 세입자가 보증금을 전부 돌려받지 못할 수 있습니다.
전세계약 전에는 다음 금액을 함께 계산해야 합니다.
예상 주택가격
− 선순위 근저당권 채권최고액
− 선순위 임차보증금
− 기타 우선 변제될 가능성이 있는 채권
계산 후 남는 금액이 자신의 보증금보다 충분히 큰지 확인해야 합니다.
다만 세금 체납과 다른 임차인의 보증금, 실제 경매 낙찰가 등은 등기부만으로 모두 확인되지 않을 수 있습니다. 보증금이 크거나 권리관계가 복잡하다면 공인중개사의 설명만 듣지 말고 법무사나 변호사 등 전문가에게 권리분석을 받는 것이 안전합니다.
등기부는 언제 확인해야 할까?
등기부등본은 계약 전에 한 번만 확인해서는 부족합니다.
부동산 권리는 계약 이후에도 새로 설정될 수 있기 때문입니다.
최소한 다음 시점에 다시 확인하는 것이 좋습니다.
계약금을 보내기 직전
계약 상대방이 실제 소유자인지, 이미 압류나 근저당권이 설정돼 있는지 확인합니다.
계약 체결 당일
처음 확인한 이후 새로운 권리가 설정되지 않았는지 다시 확인합니다.
중도금 지급 전
계약 이후 추가 근저당이나 가압류가 생기지 않았는지 확인합니다.
잔금 지급 직전
기존 근저당권이 약속대로 상환·말소되는지 최종적으로 확인합니다.
소유권 이전 또는 전입신고 후
소유권 이전 등기나 근저당 말소가 정상적으로 처리됐는지 최신 등기부로 확인합니다.
집을 살 때 기존 근저당이 있다면
매수하려는 집에 기존 은행 근저당권이 있다고 해서 반드시 계약할 수 없는 것은 아닙니다.
중요한 것은 잔금 지급과 동시에 기존 대출을 상환하고 근저당권을 말소하는 절차가 확실하게 마련돼 있는지입니다.
일반적으로는 다음과 같이 처리합니다.
- 매수인이 잔금 일부를 기존 대출은행에 직접 상환합니다.
- 은행에서 대출 상환과 근저당 말소에 필요한 서류를 발급합니다.
- 법무사가 근저당 말소와 소유권 이전을 함께 신청합니다.
- 남은 잔금을 매도인에게 지급합니다.
- 최신 등기부로 말소와 소유권 이전을 확인합니다.
매도인에게 잔금을 먼저 전부 지급한 뒤 “나중에 대출을 갚고 근저당을 말소하겠다”는 방식은 위험할 수 있습니다.
잔금일에는 은행과 법무사, 공인중개사를 통해 대출 상환과 근저당 말소가 동시에 진행되도록 해야 합니다.
근저당 관련 자주 묻는 질문
- 근저당이 있으면 집주인이 그만큼 빚이 있다는 뜻인가?
아닙니다.
등기부에 표시된 금액은 채권최고액입니다. 실제 남은 대출원금은 더 적을 수 있고 이미 상당 부분을 상환했을 수도 있습니다.
정확한 채무액은 금융기관의 대출잔액증명서나 채무확인서 등을 통해 확인해야 합니다.
- 근저당권자가 꼭 은행이어야 하나?
아닙니다.
개인이나 일반 법인도 채권을 담보하기 위해 근저당권자가 될 수 있습니다. 이번 아파트 거래처럼 매도인이 미지급 잔금을 보호하기 위해 근저당권자가 되는 것도 가능합니다.
- 채무를 다 갚으면 근저당이 자동 말소되나?
자동으로 등기부에서 삭제되지는 않습니다.
채무 변제 후 근저당권자로부터 말소 서류를 받아 근저당권 말소등기를 신청해야 합니다.
- 근저당이 설정된 집을 팔 수 있나?
팔 수 있습니다.
근저당권이 설정돼 있어도 소유권 이전 자체는 가능합니다. 다만 근저당권은 부동산에 붙어 있는 권리이므로 말소하지 않은 상태로 매수하면 새로운 소유자가 해당 담보 위험을 떠안을 수 있습니다.
따라서 일반적인 매매에서는 잔금일에 기존 근저당을 말소하는 조건을 계약서에 명확히 넣습니다.
- 잔금을 못 받으면 매도인이 집을 바로 가져갈 수 있나?
아닙니다.
소유권이 이미 이전됐다면 자동으로 매도인에게 돌아오지 않습니다. 근저당권자는 계약에 따라 채무 이행을 청구하고, 필요한 경우 법적 절차를 거쳐 담보권을 실행해야 합니다.
이번 거래에서 알아둘 핵심
이번 17억7700만원의 근저당은 불법이거나 특별히 이상한 형태의 등기라고 단정할 수 없습니다.
매수인이 잔금 전액을 마련하기 전에 소유권을 먼저 넘겨받았고, 매도인이 받지 못한 잔금을 보호하기 위해 해당 아파트를 담보로 확보한 구조입니다.
일반적인 은행 대출 근저당과 다른 점은 근저당권자가 금융회사가 아니라 전 소유자인 매도인이라는 것입니다.
핵심을 정리하면 다음과 같습니다.
- 아파트 매매가격은 29억원입니다.
- 소유권은 매수인들에게 이전됐습니다.
- 매수인들이 지급하지 않은 잔금은 17억7700만원으로 알려졌습니다.
- 매도인은 미지급 잔금을 담보하기 위해 근저당권을 설정했습니다.
- 매수인이 잔금을 모두 지급하면 근저당 말소 절차를 진행할 수 있습니다.
- 잔금을 지급하지 않으면 근저당권자는 경매 등 담보권 실행 절차를 검토할 수 있습니다.
- 소유권이 자동으로 전 소유자에게 돌아가는 것은 아닙니다.
이번 사례는 근저당권이 은행 대출에만 사용되는 것이 아니라, 부동산 매매대금이나 개인 간 채무를 보호하는 수단으로도 활용될 수 있다는 점을 보여줍니다.
부동산을 매수하거나 전세계약을 체결할 때는 매매가격이나 보증금만 확인하지 말고 최신 등기부등본의 갑구와 을구를 직접 확인해야 합니다.
특히 을구에 근저당권이 있다면 채권최고액과 근저당권자, 채무자, 순위, 말소 여부를 반드시 살펴보고 계약일과 잔금일에도 다시 열람하는 것이 안전합니다.
※ 본 글은 공개된 보도와 현행 법령을 바탕으로 작성한 일반적인 정보이며, 개별 부동산 거래에 대한 법률 자문이 아닙니다.
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